§ 21 II EStG: Vermietung an Angehörige unter Marktmiete. ≥ 66 %: voller WK-Abzug. 50–66 %: Totalüberschussprognose erforderlich; bei positiver Prognose voller Abzug, sonst Aufteilung. < 50 %: Aufteilung in entgeltlich (anteilig WK) und unentgeltlich (kein Abzug).
Mietspiegel-Wegweiser — ortsübliche Miete belegen: Maßgebend ist die ortsübliche Marktmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung (Kaltmiete zuzüglich umlagefähiger Kosten). Als Nachweis anerkannt sind: der örtliche Mietspiegel der Gemeinde, Auskünfte aus einer Mietdatenbank, ein Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen sowie die Miete für mindestens drei vergleichbare Wohnungen. Existiert kein Mietspiegel, hilft die Gemeinde- oder Stadtverwaltung weiter. Den Nachweis zum Mietvertrag nehmen — bei Vermietung an Angehörige fragt das Finanzamt regelmäßig nach. Nachweis jetzt dokumentieren.
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Rechtsgrundlagen
§ 21 Abs. 2 S. 1 EStG: Bei Nutzungsüberlassung zu < 50 % der ortsüblichen Marktmiete: Aufteilung in entgeltlichen + unentgeltlichen Teil.
§ 21 Abs. 2 S. 2 EStG (ab 2021): Bei 50 %–66 % der ortsüblichen Miete: Vollabzug, wenn positive Totalüberschussprognose; sonst Aufteilung.
R 21.3 EStR: Ortsübliche Marktmiete = Kaltmiete einschl. umlagefähiger Kosten lt. Mietspiegel/Vergleichswohnungen.
BMF v. 11.03.2021: Anwendungsregelungen zur ab 2021 neu eingeführten 50–66 %-Zone.
BFH IX R 31/15 v. 22.02.2017: Totalüberschussprognose über 30 Jahre.