§ 9 UStG · Verzicht auf die Befreiung des § 4 Nr. 12a · Folgen nach § 15a
Die Vermietung von Grundstücken ist nach § 4 Nr. 12a UStG steuerfrei — und damit ohne Vorsteuerabzug. Bei gewerblicher Vermietung kann der Vermieter auf die Befreiung verzichten und so die Vorsteuer aus Bau und Sanierung ziehen. Der Preis: eine zehnjährige Bindung über die Berichtigung nach § 15a UStG.
1. Ist die Option überhaupt zulässig?
2. Was bringt es, was kostet es?
Vorsteuer aus der Investitionsofort erstattungsfähig0,00 €
Laufende Vorsteuer über den Zeitraum0,00 €
Umsatzsteuer auf die Miete (19 %)zahlt der Mieter — bei vollem Vorsteuerabzug für ihn neutral0,00 €
Liquiditätsvorteil aus dem Vorsteuerabzug0,00 €
Einschätzung–
Nach § 9 Abs. 1 UStG kann der Unternehmer einen nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfreien Umsatz als steuerpflichtig behandeln, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird. Bei der Vermietung von Grundstücken ist der Verzicht nach § 9 Abs. 2 UStG zusätzlich nur zulässig, soweit der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Bei Vermietung zu Wohnzwecken oder an Nichtunternehmer ist die Option ausgeschlossen. Die Option kann für abgrenzbare Teile eines Gebäudes gesondert ausgeübt werden. Ändern sich die Verhältnisse innerhalb des Berichtigungszeitraums von zehn Jahren bei Grundstücken (§ 15a Abs. 1 S. 2 UStG), ist der Vorsteuerabzug anteilig zu berichtigen — etwa bei Wechsel zu einem nicht optionsfähigen Mieter oder bei Verkauf. Aufnahme einer Umsatzsteuerklausel in den Mietvertrag dringend empfohlen. Ohne Gewähr.