Nach Verkauf der Mietimmobilie · Vorrang der Schuldentilgung · BFH vom 20.06.2012, IX R 67/10
Nach dem Verkauf einer vermieteten Immobilie bleiben Schuldzinsen abziehbar, soweit der Verkaufserlös zur Tilgung nicht ausreicht. Entscheidend ist der Vorrang der Schuldentilgung: Was mit dem Erlös hätte getilgt werden können, zählt nicht mehr — auch dann nicht, wenn tatsächlich nicht getilgt wurde.
1. Verkauf und Darlehen
2. Ergebnis
Für die Tilgung verfügbarer ErlösVerkaufserlös abzüglich Veräußerungskosten0,00 €
Restdarlehen nach gebotener Tilgung0,00 €
Nicht mehr berücksichtigungsfähiger Darlehensteilhätte aus dem Erlös getilgt werden können0,00 €
Abziehbare Zinsen pro Jahr0,00 €
Abziehbare nachträgliche Schuldzinsen0,00 €
Verwandter Dauerbrenner — Zuordnung bei gemischt genutzten Gebäuden: Wer ein Gebäude teils vermietet und teils selbst nutzt, sollte das Darlehen von Anfang an gezielt dem vermieteten Teil zuordnen und die Zahlungen getrennt abwickeln. Nur dann sind die Zinsen in voller Höhe Werbungskosten. Ohne erkennbare Zuordnung teilt die Finanzverwaltung nach dem Verhältnis der Nutzflächen auf — und ein Teil des Zinsabzugs geht verloren. Eine nachträgliche Umwidmung wird nicht anerkannt.
Der BFH hat mit Urteil vom 20.06.2012, IX R 67/10, entschieden, dass Schuldzinsen für ein zur Anschaffung eines Mietobjekts aufgenommenes Darlehen auch nach der Veräußerung grundsätzlich als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sind, soweit der Veräußerungserlös nicht zur Tilgung ausreicht. Begrenzt wird das durch den Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung: Zinsen auf Verbindlichkeiten, die aus dem Erlös hätten getilgt werden können, sind nicht abziehbar — unterbleibt die mögliche Tilgung, beruht das auf privaten Motiven, die den ursprünglichen Veranlassungszusammenhang überlagern. Etwas anderes gilt, wenn der Tilgung ein vertragliches Hindernis entgegensteht. Zur Behandlung im Einzelnen siehe die Verwaltungsanweisung in Anhang 30 IV EStH. Vorfälligkeitsentschädigungen sind regelmäßig dem Veräußerungsvorgang zuzurechnen und nicht als Werbungskosten bei V+V abziehbar. Ohne Gewähr.