Einkünfteerzielungsabsicht · 25-Prozent-Grenze · Kostenaufteilung bei Selbstnutzung
Bei Ferienwohnungen entscheidet sich alles an einer Frage: Wird die Wohnung ausschließlich an wechselnde Gäste vermietet und in der übrigen Zeit dafür bereitgehalten? Dann unterstellt die Rechtsprechung die Einkünfteerzielungsabsicht — solange die ortsübliche Vermietungszeit nicht um mindestens 25 % unterschritten wird. Wer sich die Selbstnutzung vorbehält, muss dagegen immer aufteilen.
1. Nutzung
Auskunft geben Kurverwaltung, Tourismusverband oder das Statistikamt der Region.
2. Ergebnis
Auslastung gegenüber ortsüblich–
Auf die Vermietung entfallender Kostenanteil–
Abziehbare Werbungskosten–
Einschätzung–
Umsatzsteuer nicht vergessen: Die kurzfristige Beherbergung von Fremden ist umsatzsteuerpflichtig — anders als die normale Wohnraumvermietung. Es gilt der ermäßigte Satz von 7 % auf die Beherbergungsleistung; Nebenleistungen wie Frühstück, Parkplatz oder Endreinigung unterliegen dem Regelsatz. Bei geringen Umsätzen kann die Kleinunternehmerregelung greifen. Dafür ist im Gegenzug der Vorsteuerabzug möglich.
Wird eine Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten, ist die Einkünfteerzielungsabsicht ohne weitere Prüfung zu unterstellen. Diese Typisierung entfällt, wenn die ortsübliche Vermietungszeit um mindestens 25 % unterschritten wird; dann ist die Absicht durch eine Totalüberschussprognose über 30 Jahre zu belegen (kürzer nur bei von vornherein befristeter Nutzung). Nach der Rechtsprechung ist für die 25-Prozent-Grenze nicht ein einzelnes Jahr maßgebend, sondern ein Betrachtungszeitraum von drei, bei Unsicherheiten bis zu fünf Jahren. Behält sich der Eigentümer die Selbstnutzung vor, sind die Kosten aufzuteilen; Leerstandszeiten sind der Vermietung nur zuzuordnen, soweit die Wohnung in dieser Zeit tatsächlich zur Vermietung bereitstand. Ohne Gewähr.